Bebauungsplan Nr. 6522-3 Ehemaliges Postareal Kaiser-Karl-Ring

Das Plangebiet ist gegenwärtig mit einer drei- bis viergeschossigen Blockrandbebauung, teils mit erhöhten Erdgeschossen, sowie mit niedrig geschossiger Bebauung im Blockinnenbereich bebaut. Mit Ausnahme weniger untergeordneter begrünter Bereiche im Blockinnenbereich (Baumscheiben) sowie Pflanzstreifen zwischen Hauswand und Gehsteig am Kaiser-Karl-Ring ist das Plangebiet vollständig versiegelt.

Der Blockinnenbereich ist vollständig als Stellplatzanlage genutzt, die über die Vorgebirgsstraße anfahrbar ist. Zusätzlich existiert eine Durchfahrt nördlich angrenzend an das Nachbargebäude mit der Adresse Kaiser-Karl-Ring 63. 

Das nachbarliche Gebäude an der Ecke Kaiser-Karl-Ring 63/Vorgebirgsstraße liegend ist viergeschossig mit einem ausgebauten Steildach, das den Kreuzungsbereich mit seiner Höhe akzentuiert. Es schließt an die vorhandene Bebauung am Kaiser-Karl-Ring unmittelbar an. An der Vorgebirgsstraße bildet das Gebäude eine Brandwand zur Zufahrt in den Blockinnenbereich aus. Neben einem gastronomischen Betrieb befindet sich hier auch Wohnnutzung.
Die östliche Grundstücksgrenze ist aktuell beidseitig über die gesamte Länge hinweg mit ein- bis zweigeschossigen Gewerbebauten bebaut. In der Vorgebirgs- und Dorotheenstraße fassen überwiegend drei- bis fünfgeschossigen Wohnhäuser mit Satteldach den Straßenraum. An das Plangebiet angrenzend befindet sich in der Vorgebirgsstraße ein viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit Satteldach und in der Dorotheenstraße ein dreigeschossiges Wohngebäude mit Satteldach. Dem Plangebiet südlich gegenüberliegend, befindet sich das unter Denkmalschutz stehende Frankenbad, das in eine ebenfalls denkmalgeschützte Außenraumgestaltung mit Grünfläche eingebettet liegt.

Im Jahre 2018 gab die Deutsche Post AG die Nutzung des Areals als Büro- und Zustellcenter auf. Nachfolgend erwarb die Real Estate GmbH das Gelände mit der Zielsetzung, das Gelände einer gewerblichen Nutzung, ergänzt durch Wohnnutzung und Flächen für Dienstleistung und Kultur, zuzuführen.
Im Juli 2021 wurde das Grundstück an die SL AM Development Residential GmbH weiterveräußert. Diese beabsichtigt, die insgesamt ca. 6.900 m² große Liegenschaft mit Gewerbe- und Wohngebäuden sowie einer Kindertagesstätte mit einer oberirdischen Gesamt-Bruttogeschossfläche von rund 21.300 m² zu entwickeln. Dabei verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, mindestens 50% gemessen an der Gesamt-BGF als Wohnungsbau zu errichten. Entsprechend dem Bonner Baulandmodell in der zum ersten Aufstellungsbeschluss geltenden Fassung sind dabei 40 % von dem verpflichtend herzustellenden Anteil an Wohnungsbau (50 % BGF Wohnungsbau) so zu errichten, dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten.

Derzeit ist geplant, rund 4.845 m² Bruttogeschossfläche für Gewerbe nebst Kindertagesstätte und rund 16.451 m² Bruttogeschossfläche für Wohnzwecke zu nutzen. Damit ergibt sich insgesamt ein Anteil von rund 77 % der Bruttogeschossfläche für Wohnen. Von der Gesamtsumme Bruttogeschossfläche Wohnen (16.451 m²) sind gemäß Bonner Baulandmodell 40 % als geförderter Wohnungsbau herzustellen. Dies ergibt eine Bruttogeschossfläche von rund 6.580 m².
Hergeleitet aus der städtebaulichen Typologie der Umgebung sowie der Bestandsbebauung soll die Blockrandbebauung entlang des Kaiser-Karl-Rings, der Vorgebirgs- und der Dorotheenstraße geschlossen und im Sinne der Nachverdichtung und in Anlehnung an die umgebende städtebauliche Typologie durch eine Entwicklung im Blockinneren in Form von zwei Gebäuderiegeln ergänzt werden.

Die Erschließung der Blockrandbebauung erfolgt über die angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen. Der Innenbereich erhält je eine fußläufige Erschließung zu den angrenzenden Verkehrsflächen.

Der ruhende Verkehr wird in einer Tiefgarage, die sich über weite Teile des Vorhabengrundstücks erstreckt, untergebracht. Die Einfahrt in die Tiefgarage erfolgt über die Vorgebirgsstraße unmittelbar angrenzend an den nachbarlichen Bestand (Hausnummer 32). Die Ausfahrt aus der Tiefgarage erfolgt über den Kaiser-Karl-Ring unmittelbar angrenzend an den nachbarlichen Bestand (Hausnummer 63).