Abschreibung und Steuer, ein paar Fakten
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Eigennutzer oder Vermieter – Unterschiede bei den Steuervorteilen
Wenn eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, vermietet wird, sieht der Gesetzgeber eine Abschreibungszeit von zwölf Jahren vor. In den ersten acht Jahren ist es möglich, neun Prozent der Sanierungskosten pro Jahr von der Einkommensteuer abzusetzen. Über die folgenden vier Jahre sind es schließlich jeweils sieben Prozent. Somit lassen sich im Falle eines vermieteten Objekts 100 Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend machen.
Als Selbstnutzer hingegen verläuft die AfA anders. Wird die Immobilie selbst bewohnt, können laut EStG insgesamt nur 90 Prozent der Kosten abgesetzt werden. In diesem Fall lassen sich die Sanierungskosten linear über zehn Jahre abschreiben. Hierbei können jährlich neun Prozent der Kosten des Sanierungsanteils geltend gemacht werden.
Wenn mehrere Investoren eine denkmalgeschützte Immobilie besitzen, gibt es weitere Regeln zu beachten. Der Grundsatz ist, dass der Eigentumsanteil auch den prozentualen Anteil der absetzbaren Kosten regelt. Dies umfasst auch Mischimmobilien, die aus vermieteten Flächen sowie Eigentumswohnungen bestehen.
Wie läuft eine Abschreibung ab? Ein praktisches Beispiel
Liegen die Sanierungskosten bei 500.000 Euro, unterscheiden sich die Summen, die jährlich für die Einkommensteuererklärung relevant sind. Ausschlaggebend ist hier die Art der Nutzung der Immobilie. Wenn das denkmalgeschützte Gebäude selbst genutzt wird, können bei der Absetzung jährlich 45.000 Euro geltend gemacht werden. Nach zehn Jahren beläuft sich der gesamte von der Steuer absetzbare Betrag auf 450.000 Euro.
Anders ist es hingegen, wenn die Immobilie vermietet wird. Dann dürfen in den ersten acht Jahren ebenfalls 45.000 Euro bei der Einkommensteuererklärung angegeben werden. In den darauffolgenden vier Jahren sind es nochmals 35.000 Euro pro Jahr. Der von der Einkommensteuer absetzbare Betrag beläuft sich somit auf 500.000 Euro. Dies entspricht exakt den ursprünglichen Investitionskosten.